Chuyển dịch tâm điểm bất động sản TP.HCM: Khi mô hình TOD "định nghĩa" lại giá trị nhà ở

Trong bối cảnh mặt bằng giá nhà ở khu vực trung tâm TP.HCM đã vươn lên mức hàng trăm triệu đồng mỗi mét vuông, thị trường bắt đầu ghi nhận những sản phẩm căn hộ tại các vùng lõi TOD mới với chính sách thanh toán linh hoạt, trong đó có dự án đưa ra mức trả góp chỉ từ 6,8 triệu đồng mỗi tháng.

Theo nhận định của các chuyên gia, khi TP.HCM đẩy mạnh phát triển đô thị theo mô hình TOD (Transit-Oriented Development – phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng) và chuyển dịch sang cấu trúc đa cực, đa trung tâm, những khu vực hội tụ đồng thời ba yếu tố gồm vị trí trung tâm mới, nằm trong lõi TOD và mặt bằng giá còn “dễ tiếp cận” sẽ có vai trò dẫn dắt thị trường trong giai đoạn tới.

Hạ tầng metro tạo lực đẩy mạnh cho giá bất động sản
Đô thị TOD đang dần định hình diện mạo TP.HCM, cũng là “đòn bẩy” đưa mặt bằng giá bất động sản tăng mạnh. 

Dữ liệu từ batdongsan.com.vn cho thấy, trong vòng 10 năm qua, giá căn hộ tại TP.HCM đã tăng bình quân khoảng ba lần. Tính đến quý III năm nay, giá căn hộ tại khu vực Quận 1 cũ đạt trung bình 413 triệu đồng/m², trong khi Quận 2 cũ đạt khoảng 314 triệu đồng/m². Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc batdongsan.com.vn, cho rằng dù khu vực trung tâm truyền thống vẫn giữ được sức hút, dư địa tăng giá tại đây đang dần thu hẹp do mặt bằng giá đã ở mức cao và nguồn cung hạn chế.

Theo ông Quốc Anh, khái niệm “trung tâm” trong bối cảnh hiện nay không còn thuần túy dựa trên vị trí địa lý, mà được xác định bởi các yếu tố chức năng đô thị như mức độ hoàn thiện hạ tầng, dòng vốn FDI, mật độ doanh nghiệp, khả năng kết nối và sức hút việc làm.

Nhận định này cũng được nhấn mạnh tại hội thảo “Hành trình hiện thực hóa đô thị TOD Việt Nam: Cơ hội & Thách thức” diễn ra ngày 19-11. Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), TOD đang trở thành “xương sống” trong chiến lược phát triển đô thị hiện đại.

Không chỉ dừng lại ở việc phát triển metro, TOD là mô hình tổ chức không gian đô thị xoay quanh hệ thống giao thông công cộng. Khi các khu dân cư, thương mại và dịch vụ được bố trí trong bán kính đi bộ quanh các nhà ga metro hoặc BRT, áp lực giao thông được giảm tải, chi phí vận hành đô thị được tối ưu, đồng thời giá trị bất động sản có xu hướng gia tăng theo thời gian.

Để hiện thực hóa định hướng này, đại diện Sở Quy hoạch – Kiến trúc TP.HCM cho biết thành phố đặt mục tiêu đến năm 2035 phát triển mạng lưới metro dài khoảng 355 km, đồng thời dự kiến huy động khoảng 7,8 tỷ USD từ quỹ đất TOD để tái đầu tư cho hạ tầng. Trong giai đoạn đầu, TP.HCM sẽ thí điểm 11 khu TOD với quy mô 1.700–1.800 ha dọc theo các tuyến Metro số 1, số 2 và Vành đai 3.

Riêng khu vực Dĩ An cũ được quy hoạch phát triển cụm TOD rộng khoảng 420 ha, trong đó có khu đô thị TOD Vành đai 3 Tân Bình quy mô 18,8 ha vừa được bổ sung vào quy hoạch. Thực tế cho thấy, giá bất động sản quanh tuyến Metro số 1 đã tăng từ 50% đến 200% trước và sau các giai đoạn triển khai, củng cố kỳ vọng về biên độ tăng giá của các dự án nằm trong vùng lõi TOD.

Với vị trí giáp ranh TP.HCM, Dĩ An cũ đang được tập trung phát triển với hệ thống metro và loạt đô thị TOD được đồng loạt triển khai.

Trong tổng thể bức tranh phát triển đô thị, khu vực Dĩ An cũ được đánh giá sở hữu nhiều lợi thế khi trở thành điểm hội tụ của các tuyến giao thông trọng điểm và định hướng TOD. Khu vực này đồng thời đáp ứng các tiêu chí của một trung tâm mới với mật độ công nghiệp – thương mại cao, dịch vụ phát triển, tốc độ đô thị hóa nhanh và hệ thống tiện ích ngày càng hoàn thiện.

Đáng chú ý, mặt bằng giá tại đây vẫn ở mức thấp so với tiềm năng, với một số dự án có giá dưới 40 triệu đồng/m² – chỉ bằng một phần nhỏ so với khu trung tâm truyền thống. Sự chênh lệch lớn giữa dư địa phát triển và giá bán hiện tại đang mở ra cơ hội cho cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư.

The Aspira và chính sách thanh toán linh hoạt tại lõi TOD
Dễ dàng sở hữu The Aspira khi chỉ với 6,8 triệu/tháng, thanh toán 10% ký HĐMB, chỉ 20% đến khi nhận sổ hồng.

Trong bối cảnh đó, dự án The Aspira thu hút sự quan tâm khi tọa lạc tại trung tâm cụm TOD Vành đai 3 Tân Bình (Dĩ An cũ), liền kề tuyến Metro số 1 mở rộng và nằm giữa hai ga S12 – S13. Vị trí trong lõi TOD giúp dự án hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng giao thông, khả năng kết nối và nhu cầu khai thác cho thuê trong tương lai.

Theo thông tin công bố, The Aspira được giới thiệu ra thị trường với mức giá từ 37,9 triệu đồng/m². Điểm đáng chú ý là chính sách thanh toán được thiết kế theo hướng giảm áp lực tài chính ban đầu cho người mua. Với căn hộ 1 phòng ngủ có giá khoảng 1,5 tỷ đồng, khách hàng thanh toán 10% khi ký hợp đồng mua bán, thêm 10% sau hai tháng, phần còn lại được chia nhỏ với mức trả góp khoảng 6,8 triệu đồng mỗi tháng trong 15 đợt, kéo dài đến thời điểm nhận nhà dự kiến vào quý II-2027. Tổng số vốn ban đầu cần chuẩn bị khoảng 400 triệu đồng trong vòng hai năm.

Sau khi nhận nhà, khách hàng có thể chủ động lựa chọn phương án tài chính phù hợp, bao gồm sử dụng vốn tự có hoặc vay ngân hàng với tỷ lệ lên tới 80% giá trị sản phẩm và thời hạn vay kéo dài đến 35 năm.

Dự án được giới thiệu là có sự tham gia bảo lãnh và hỗ trợ tài chính từ nhiều ngân hàng lớn như Nam A Bank, Vietcombank, VietinBank, BIDV, MB Bank, VPBank và TPBank. Ngoài ra, các chính sách bổ sung như thanh toán 20% để nhận sổ hồng, hỗ trợ lãi suất, ân hạn gốc dài hạn, miễn phí quản lý và các gói tiện ích đi kèm cũng được đưa ra trong giai đoạn đầu, nhằm tạo dư địa thiết lập mặt bằng giá mới cho khu vực.

Biên tập: Hương Giang