M&A bất động sản bùng nổ: Loạt thương vụ tỷ USD và cuộc tái phân chia “bàn cờ” của các ông lớn

Gần 1,2 tỷ USD giao dịch trong 4 tháng

Nửa đầu năm 2025, thị trường có nhiều thương vụ nổi bật: Vingroup chuyển nhượng phân khu Hải Đăng tại Vinhomes Ocean Park 3 cho CapitaLand (Hưng Yên); Hướng Việt tham gia Nam Rạch Chiếc (TP.HCM); Sun Group mua quỹ đất tại Cầu Giấy của CTX Holdings (Hà Nội); Xuân Cầu chuyển nhượng một phần đất Alluvia cho Sunshine (Hưng Yên). Tuy nhiên, quy mô giao dịch trong nửa đầu năm chưa tạo cú “chấn động” lớn.

Đến quý III/2025 và kéo dài tới tháng 10/2025, hàng loạt thương vụ “bom tấn” xuất hiện. Theo thống kê của Grant Thornton, giá trị M&A bất động sản trong bốn tháng 7–10/2025 lần lượt đạt 484 triệu USD, 233 triệu USD, 246 triệu USD và 225 triệu USD, tổng cộng 1,188 tỷ USD.
Những thương vụ định hình thị trường

Con số nêu trên chưa tính một trong những thương vụ lớn nhất: Vingroup chuyển nhượng hơn 150 ha tại Vinhomes Green Paradise (Vinhomes Cần Giờ). Thành phố đã chấp thuận chuyển nhượng cuối tháng 9/2025, với tổng mức đầu tư dự án 17.474 tỷ đồng, bao gồm các lô đất nhà ở cao tầng, thấp tầng, công trình hỗn hợp và khu khách sạn nghỉ dưỡng.

Để huy động vốn cho giao dịch này, Capitaland Tower cùng bốn đơn vị liên kết đã phát hành tổng cộng 24.000 tỷ đồng trái phiếu vào ngày 13 -14/10: Trường Minh (4.500 tỷ), Hải Đăng (3.800 tỷ), Hưng Phát Invest Hà Nội (7.650 tỷ) và Thời Đại Mới T&T (hai lô 5.550 tỷ và 2.500 tỷ). Capitaland Tower là chủ dự án Saigon Marina IFC, vừa khánh thành ngày 19/8/2025 với sự hiện diện của bà Nguyễn Thị Phương Thảo, Chủ tịch Sovico Holdings.

Cùng thời điểm, Vingroup cũng bán 99,99% vốn tại Công ty TNHH Bất động sản Vincom NCT, chủ Vincom Center Nguyễn Chí Thanh, cho Công ty TNHH Thương mại Đầu tư và Dịch vụ Bảo Quân với giá 133 triệu USD. Theo quan hệ sở hữu, Bảo Quân có liên hệ chặt chẽ với ROX Group, cho thấy ROX nhiều khả năng là chủ sở hữu thực sự của trung tâm thương mại này.
Sự vươn lên của các nhà đầu tư nội

Sơn Kim Land (Sơn Kim Group) là một trường hợp điển hình cho xu hướng huy động vốn và thâu tóm: doanh nghiệp huy động 200 triệu USD qua khoản vay tín dụng riêng, con số lớn nhất trong lịch sử gọi vốn quốc tế của công ty, và trước đó từng nhận vốn từ EXS Capital, ACA Investments, Credit Suisse, Skymont Capital (các khoản 121 triệu USD năm 2021, 46 triệu USD năm 2016, 37 triệu USD năm 2013). Sơn Kim Land tham gia đấu giá 3.790 căn hộ tái định cư tại Thủ Thiêm và nắm quyền kiểm soát dự án Saigon Broadway (khoảng 10 ha mặt đường Mai Chí Thọ), vốn trước đó thuộc Novaland.

Loạt doanh nghiệp ghi dấu ấn M&A

Thị trường còn chứng kiến nhiều giao dịch quan trọng khác, bao gồm nhưng không giới hạn ở:

• Nam Long - HoSE: NLG: bán 15% dự án Izumi City cho đối tác Nhật Bản.

• Hodeco - HoSE: HDC: chuyển nhượng Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Giải trí Đại Dương Vũng Tàu - chủ dự án khu du lịch Đại Dương.

• DIC Group - HoSE: DIG: bán dự án Lam Hạ Center Point (Hà Nam).

• Vinaconex - HoSE: VCG: hoàn tất chuyển nhượng Cát Bà Amatina cho MIK Group.

• Savico - HoSE: SVC: bán khu dân cư Long Hòa (Cần Giờ) cho Hạ tầng Gelex.

• Phát Đạt - HoSE: PDR: công bố bán Cao ốc Thiên Long, chủ dự án chung cư Thuận An 1.

• Thaco: mua 1,4 ha đất trong khu đô thị Thành phố Giao lưu của Geleximco.

• SSG: mua 11,92% cổ phần Seaprodex nhằm tiếp cận quỹ đất “vàng”.

Ngoài ra, Novaland, vốn nổi tiếng với chiến lược bán tài sản để tái cấu trúc, cũng tham gia mua khi thâu tóm 51% cổ phần của ASCLT1 và ASCLT2 từ Công ty Cổ phần Đô thị Amata Long Thành, với giá lần lượt khoảng 21,7 triệu USD và 24,8 triệu USD (tổng ~46,5 triệu USD). Một số giao dịch khác như Masterise Group mua phần cao tầng tại Vinhomes Wonder City và Vinhomes Ocean Park 3 hiện cũng đã được xác nhận khi bên mua mở bán dự án (Masteri Era Landmark).
Dấu ấn nhà đầu tư nước ngoài

Khối ngoại tiếp tục hiện diện mạnh: CapitaLand và Gamuda Land tích cực mở rộng danh mục, trong khi Keppel giảm hoạt động. SkyWorld Development Berhad (qua SkyWorld Việt Nam) ký biên bản ghi nhớ mua gần 1 ha tại Lái Thiêu (TP.HCM) để phát triển chung cư 40 tầng, giá sơ bộ 850 tỷ đồng. Trước đó, SkyWorld mua lô đất tại quận 8 (giá 350 tỷ đồng năm 2023) và hợp tác phát triển quỹ đất Thuận An (Bình Dương).

UOA Vietnam (thuộc UOA Group) mua 100% VIAS Hong Ngoc Bao JSC với giá 68 triệu USD để sở hữu 2.000 m² đất “vàng” tại quận 1, dự kiến phát triển khoảng 20.000 m² văn phòng.

Xu hướng mới: sàn giao dịch và nhà ở xã hội vào cuộc

Một xu hướng nổi bật là các sàn giao dịch bất động sản (Đông Tây Land, Khải Hoàn Land…) mua sỉ dự án để nâng biên lợi nhuận và định vị mình như chủ đầu tư thứ cấp, bước đệm hướng tới vai trò chủ đầu tư. Đồng thời, phân khúc nhà ở xã hội đang được giao dịch nhiều hơn, hưởng lợi từ chính sách mới nhằm đạt mục tiêu 1 triệu căn nhà đến 2030. Ví dụ: dự án nhà ở xã hội Thái Dương (TP.HCM) được rao bán khoảng 300 tỷ đồng; những tên như Eco Pearl City, Him Lam cũng tham gia làn sóng này.

Tại sao làn sóng M&A đang dâng cao?

Sự bùng nổ M&A được giải thích bởi nhiều yếu tố: thị trường phục hồi, pháp lý được hoàn thiện, nguồn cung gia tăng, cùng thanh khoản và tín dụng hỗ trợ mạnh mẽ. Với các tập đoàn, việc chuyển nhượng dự án giúp cân đối tài chính, quay vòng vốn và tối ưu hóa danh mục, thay vì ôm quá nhiều dự án mà không đủ năng lực triển khai.

Thêm vào đó, sự chuyển dịch từ M&A “cơ hội” sang M&A “chiến lược” cho thấy doanh nghiệp chú trọng hiệu quả khai thác dự án hơn là chỉ tích trữ quỹ đất. Sự trỗi dậy của các doanh nghiệp nội phần nào báo hiệu thời kỳ khối ngoại đóng vai “thợ săn” có xu hướng thay đổi; thị trường Việt Nam dần trưởng thành, đủ lực tự quyết đường đi.

Với nhịp độ giao dịch hiện nay và dòng vốn vẫn sẵn sàng, M&A bất động sản được dự báo sẽ tiếp tục xuất hiện các thương vụ lớn trong thời gian tới, khi các “ông lớn” tái cơ cấu chiến lược để phù hợp với chu kỳ thị trường mới.

Biên tập: Hương Giang